Viager, quelle validité quand le vendeur est malade ?

La vente en viager repose sur le versement, par l'acheteur, d'un "bouquet" et d'une rente mensuelle au vendeur. L'acquéreur ne récupère le bien qu'au décès du vendeur. Pour être valable, ce type de vente implique l'existence d'un aléa, en l'occurrence la date du décès du vendeur.

Dans cette affaire, un particulier acquiert une maison en viager. La vendeuse, âgée de 78 ans, souffre de diabète, d’hypertension et d’insuffisance rénale chronique nécessitant une dialyse quatre fois par jour au domicile. Elle décède trois mois après la vente, suite à une chute. Ses héritiers poursuivent l’acheteur en nullité de la vente, estimant qu’il n’y avait pas de réel aléa, ce qui caractérise une vente en viager. La cour d’appel puis la Cour de cassation rejettent leur demande, considérant d’une part que l’acheteur n’était pas en mesure de juger de l’état de santé de la vendeuse et que, d’autre part, son décès n’était pas lié à sa maladie. Les juges rappellent également qu’une vente en viager est nulle quand le décès du vendeur intervient, en raison de sa maladie, dans les vingt jours suivant la vente.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 janvier 2023, 21-24.862